Die Ermittlung des Verkehrswerts ist mein Tätigkeitsschwerpunkt.
Der Gesetzgeber hat diesen in § 194 Baugesetzbuch definiert, um eine normierte Grundlage zu schaffen, die im Wirtschafts- und Rechtsleben von zentraler Bedeutung ist. Hintergrund ist etwa ein fairer Interessensausgleich zwischen Parteien oder eine korrekte Besteuerungsgrundlage.
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Hieraus ergibt sich:
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Dem Verkehrswert unterliegt die Fiktion der Veräußerung.
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Die Wertermittlung bezieht sich immer auf einen konkreten Wertermittlungsstichtag, der bei Beauftragung anzugeben ist.
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Die Wertermittlung bezieht sich immer auf einen konkreten Wertermittlungsstichtag, der bei Beauftragung anzugeben ist.
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Es handelt sich um einen objektiven Wert. Der Handel auf dem freien Markt ist zu berücksichtigen, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen. Subjektive oder persönliche Einschätzungen bleiben unberücksichtigt.
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Die rechtlichen Gegebenheiten umfassen z. B. den Grundbuchstand, das Bauplanungsrecht und mietrechtliche Bindungen.
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Zu den tatsächlichen Eigenschaften zählen die Lage, die Grundstücksbeschaffenheit, die baulichen Anlagen, ihr Alter und Zustand.
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Neben bebauten und unbebauten Grundstücken aller Arten oder Wohnungs- und Teileigentum können auch Rechte an Grundstücken Bewertungsgegenstand sein, z. B. Erbbaurechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch oder Geh- und Fahrtrechte.
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Ungewöhnliche Verhältnisse sind insbesondere bei der Wahl wertermittlungsrelevanter Daten wie z. B: Kaufpreisen auszuschließen.
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Persönliche Verhältnisse dürfen ebenfalls keine Rolle spielen, etwa Eigentumsverhältnisse.
Inhalt Verkehrswertgutachten
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Objektbesichtigung durch den Sachverständigen
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Darstellung der rechtlichen Gegebenheiten (Grundbuch, Bauplanungsrecht, Mietverhältnisse etc.)
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Objektbeschreibung und -beurteilung (Lage, baulicher Zustand, sichtbare Mängel und Schäden Nutzungsmöglichkeit, Drittverwendungsmöglichkeit)
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Darstellung des örtlichen und objektspezifischen Marktgefüges (Vermarktungschancen)
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Wertermittlung i. d. R. nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) - Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und/oder Sachwertverfahren, ggf. alternative Bewertungsverfahren
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Ableitung des Verkehrswerts = Marktwerts
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Objektdokumentation (Karten, Lageplan, Baupläne, Objektfotos etc.)