Kaufpreisaufteilung
Die Kaufpreisaufteilung in einen Anteil für die baulichen Anlagen und das Grundstück stellt eine besondere Aufgabenstellung im Fachgebiet „Verkehrswertermittlung“ dar, die zunehmend an Bedeutung gewinnt.
Bei nicht eigengenutzten Immobilien kann der Kaufpreisanteil der baulichen Anlagen abgeschrieben, also bei der Gewinnermittlung steuerlich gegen die Erträge angerechnet werden. Je höher der Anteil der baulichen Anlagen ist, desto größer ist der steuerliche Vorteil über Jahre.
Die Restwertmethode, bei der vom Kaufpreis der Bodenwert, etwa nach dem Bodenrichtwert, abgezogen wird, ist unzulässig, da sie zu nicht sachgerechten Teilwerten führt.
Steuerrechtlich handelt es sich beim Immobilienerwerb um zwei separate Wirtschaftsgüter:
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Das Grundstück, das keiner Abnutzung unterliegt
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Die baulichen Anlagen (anteilig auch bei Eigentumswohnungen), die der Abnutzung und somit der Gebäude-AfA unterliegen
Nutzungsdauer
Die steuerlich geltend zu machende Gebäudeabschreibung ist nicht nur vom Kaufpreisanteil der baulichen Anlagen, sondern auch vom Zeitraum abhängig, über den die Abschreibung erfolgt. Dies sind in den meisten Fällen 50 Jahre, so dass sich 2 % des Gebäudeanteils pro Jahr ergeben.
Je kürzer die Nutzungsdauer bzw. Restnutzungsdauer des Gebäudes ist, desto schneller kann mit einem höheren Prozentsatz abgeschrieben werden, was die jährliche Steuerersparnis erhöht.
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzamts ermöglicht den Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer für die Gebäude-AfA, wenn ein Wirtschaftsgut vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv wirtschaftlich verbraucht ist. Zudem wurde entschieden, dass sich der Steuerpflichtige jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen darf, um den geforderten Nachweis zu erbringen.
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Die tatsächliche Restnutzungsdauer kann auch auf die wirtschaftliche Entwertung des Gebäudes stützen, auch wenn die technische Substanz eine längere Nutzungsdauer erlauben würde. Demnach können wirtschaftliche Gegebenheiten wie Standortfaktoren oder bauliche Funktionalität entscheidend sein.
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Die Bewertungsmethodik ist frei wählbar. Sie muss zur nachvollziehbaren Schätzung der Restnutzungsdauer geeignet sein. Ein Verkehrswertgutachten nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist möglich, ein reines Bausubstanzgutachten nicht zwingend erforderlich. Folgende Punkte sind zu ggf. beurteilen:
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Die baulichen Anlagen (anteilig auch bei Eigentumswohnungen), die der Abnutzung und somit der Gebäude-AfA unterliegen
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technischer Verschleiß, der über die übliche Wertminderung wegen Alters hinausgeht
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wirtschaftliche Entwertung (z. B. unzeitgemäße Konzeption, lageuntypische Nutzung)
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rechtliche Gegebenheiten (z. B. Denkmalschutz, Mietpreisbindung)
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Der Nachweis des Kaufpreisanteils der baulichen Anlagen und der Nutzungsdauer ist in einem einzigen Gutachten möglich und zulässig.
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Die Nutzungsdauer beginnt bei jedem Eigentumswechsel neu. Es gibt keine Obergrenze. Auf die Gesamtnutzungsdauer kommt es nicht an.
Steuerliche Beratung wird empfohlen.